Рендеры для жилых комплексов: доверяй, но проверяй!

В рекламе своих проектов застройщики всё чаще применяют 3D-изображения, на которых дома и дворы выглядят практически идеальными. При этом по факту до 80% готовых новостроек не соответствует своим визуализациям. С помощью экспертов рассказываем, как отличить правду от вымысла.

Визуализация мечты

Для начала определимся, что представляет собой типичный рендер (от англ. rendering – «визуализация») в сфере строительства и для чего он нужен.

«Это высококачественная визуализация, созданная с использованием компьютерной графики, которая демонстрирует проект в наиболее выгодном свете. На рендерах всегда голубое небо, дизайнерский холл, стекло от пола до потолка и люди с образцово воспитанными собаками. Дизайнеры включают туда детализированные изображения зданий, ландшафта, интерьеров и даже атмосферы, создавая ощущение завершенности и привлекательности. В итоге покупатели „влюбляются“ в картинку и перестают видеть факты», – говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости АН «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Рендеры акцентируют внимание на эстетических аспектах, таких как цветовая палитра, освещение и окружение, в то время как технические детали – размеры помещений, качество материалов и прочее – упрощаются или вовсе не отображаются. Однако реальность может быть совсем другой: стены из газобетона без шумоизоляции, вид на стройку вместо обещанного парка, одно парковочное место на десять квартир.

«Рендер призван продемонстрировать масштаб и раскрыть подробности проекта. При этом дизайнеры используют идеальное освещение, наполняют картинку уже выросшими растениями, а территории вокруг делают безупречно чистыми. Такие детали способны сформировать у людей завышенные ожидания, между тем инфраструктура или озеленение могут появиться лишь спустя годы. Бывает, что неприглядные окрестности ЖК (например, старые „панельки“) на рендере закрыты густыми лесами, которых по факту не существует. Покупателям представляется уединенная жизнь на природе, но это не более чем иллюзия», – отмечает управляющий партнер и стратегический директор Element Елизавета Конвей.

Вот почему лучше ориентироваться на изображенные на картинке архитектурные формы и планировочные решения – они более реалистичны.

Чек-лист для покупателя

По данным агентства недвижимости «Прайд Групп», опубликованным в октябре 2025 года, примерно в 80% случаев готовые новостройки не соответствуют рендерам.

«При реализации проекта может произойти множество изменений. Как правило, страдают благоустройство и качество материалов фасадов, особенно часто это происходит при разрыве производства проектных работ: один нарисовал картинку, другой сделал чертежи, третий начал реализовывать. Да и застройщики любят экономить: заменить материал на более дешевый аналог или упростить проектное решение. Бывает, что проблемы закладываются еще при проектировании: это могут быть и бесшовные материалы, и гигантские панорамные окна, и сложнейшие конструктивные приемы, например большие консоли или тонкие колонны. Поэтому важно помнить о реалистичности воплощения проекта», – констатирует Максим Долгов из архитектурной мастерской DA.

Чтобы избежать разочарования после ввода дома в эксплуатацию, покупателю стоит ориентироваться не на рендер, а на документы, уверены в «НДВ Супермаркет Недвижимости». В компании помогли составить чек-лист, который позволяет до подписания договора оценить основные опции будущего дома и сделать выводы о реалистичности проекта.

Риски «украшательства»

BN.ru поинтересовался у профессионалов рынка, много ли они знают случаев, когда возмущение покупателей несоответствием визуализации и реальности выливается в скандалы и иски. Мнения экспертов разошлись: у каждого нашелся свой опыт по этому вопросу.

По словам архитектора Максима Долгова, случаи недовольства – достаточно массовое явление, но пока до судебных исков доходит не более 10%. Люди устают бороться и не верят в результат. Однако прецеденты есть, и суды встают на сторону потребителей, особенно если несоответствие касается существенных условий договора, например вместо навесного вентилируемого фасада сделали штукатурный. К слову, обидеться на девелопера могут не только покупатели, но и архитекторы. Авторы вкладывают множество усилий в проект, и реализация его в измененном виде бьет по творческим амбициям.

«Решение проблемы очевидно: повышение самосознания проектировщиков при разработке документации на всех стадиях – от концепции до реализации, а также увеличение ответственности строителей за реализацию заявленной концепции», – считает Максим Долгов.

CEO и основатель Miji Group Александра Карнукаева фиксирует, что такие прецеденты имеют место быть, более того – они серьезно изменили рынок. Пару-тройку лет назад юридические споры из-за «красивой картинки» происходили регулярно: покупатели требовали вернуть деньги или устранить нестыковки за счет застройщика. В результате сегодня большинство девелоперов максимально осторожны с визуализациями. Риск потерять доверие рынка и получить иск значительно выше, чем потенциальная выгода от «украшательства».

А вот в консалтинговой компании NF Group на практике чаще сталкиваются с обратной ситуацией: финальная реализация проекта оказывается заметно лучше, чем исходные рендеры.

«Безусловно, в таких случаях покупатели бывают особенно довольны. Однако, чтобы минимизировать любые риски, девелоперу важно корректно выстраивать коммуникацию – не обещать лишнего, делать пометки о возможных изменениях и показывать максимально реалистичные визуализации, основанные на утвержденных архитектурных решениях», – отмечает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.

Приметы фейка

Как именно неискушенный покупатель может понять, что его вводят в заблуждение? Пожалуй, лучше всего об этом расскажут сами изготовители рендеров.

Наиболее частые расхождения между картинкой и реальностью Александра Карнукаева из Miji Group делит на четыре группы.

Благоустройство. Раньше дизайнеры часто рисовали «сказочные» дворы, которые не опирались ни на проект, ни на согласованные с городом решения. Заказчики хотели быстрее запустить продажи – и визуализации делались «по вдохновению». Сейчас такие случаи практически исчезли: благоустройство стараются показывать по реальному проекту. И всё же 20–30% отличий между рендерами и итоговой реализацией возможны. Это связано с тем, что при воплощении на территории меняются поставщики МАФ, подбор растений под текущий рынок, адаптируются материалы.

Видовые точки. Самая частая фантазия по сей день – это «виды из окон», особенно в премиальных проектах. Встречаются рендеры, на которых дом у Садового кольца будто бы стоит в 500 м от Кремля. У москвича это вызовет улыбку, но покупатель из другого города легко может поверить в такую картинку.

Пентхаусы и террасы. Иногда девелоперы хотели, чтобы визуализаторы «слегка» увеличили площадь террасы или расширили панораму. Сейчас такие просьбы почти сошли на нет: рынок столкнулся с юридическими последствиями, и застройщики перестали рисковать.

Растения. Классика жанра – это тропические пальмы, пустынные кактусы или «вечные сады», которые вообще не могут существовать в российском климате. В Miji Group используют эндемичные виды растений, чтобы картинка была честной и экологичной.

Эксперт назвала следующие признаки недобросовестной визуализации:

• нереальные виды – будь то Кремль или Финский залив, которые физически невозможно увидеть с участка;
• «пандора-ландшафт», когда на одной картинке цветут пионы, каштаны и пальмы;
• слишком широкие террасы и увеличенные площади, которых нет в проекте;
• не существующие по документам детские площадки или архитектурные элементы;
• «стерильная» среда без соседних домов и реального окружения.

«Еще несколько лет назад визуализации могли содержать значительную долю визуального преувеличения, однако сегодня крупные застройщики и профессиональные студии стремятся опираться на проектные данные. Отрасль движется к честности, и слишком буйные фантазии в рендерах встречаются всё реже», – резюмирует эксперт.

Деликатные моменты

Свои рекомендации по определению «воздушного замка» вместо реального дома дает также руководитель студии Birdlife.pro Алексей Мухин:

«Главный принцип при выборе недвижимости называется 3L – location, location, location. Именно локации следует уделить самое пристальное внимание. Например, когда делается реклама для ЖК рядом с железной дорогой, никто не будет выбирать ракурсы, которые это подчеркивают. Ведь „железка“ – это не только шум, но и разрыв пешеходных и автомобильных связей с соседними кварталами. Поэтому внимательно смотрите на карту!»

Какие еще моменты создатели рекламной визуализации деликатно обходят?

Бесконечный лес на фоне. Это не всегда обман. Часто это связано с тем, что у застройщика нет возможности провести аэросъемку окружения из-за действующих ограничений. Поэтому скромный сквер может «разрастись» до размеров тайги.

Белые коробки вместо зданий. У такого решения могут быть три причины: экономия бюджета на 3D-моделирование, чистка визуальной эстетики кадра и, опять же, невозможность проведения аэросъемки. Если выбираете точечный проект, встроенный в городскую среду, проверьте карту, а лучше пройдите локацию пешком. Так будет понятно, какие дома в окружении.

«Мультяшные» дома. Одни ЖК на рендерах выглядят как живые, а другие – как пластмассовые домики с игрушечными фасадами. При этом скромная визуализация необязательно показатель низкого качества проекта. В сегменте стандартного жилья просто нет бюджета на качественные картинки и ролики. Такую визуализацию часто делают архитектурные бюро, и ее преимущество в том, что она предельно точна в плане размеров, материалов и пропорций. Так что не пугайтесь плохих картинок, такие проекты вполне можно рассматривать к покупке.

Завораживающие виды. Вся Греция – не Санторини. Один из популярных ракурсов – балкон или терраса верхнего этажа и вид на город, парк, лес, реку. Панорама банальная, но цепляющая, и покупатели начинают представлять себя сидящими на балконе с чашкой кофе и видом на закат. Уточните количество видовых квартир и проверьте свою готовность переплатить за верхний этаж. Может быть, лучше четвертый этаж без вида, зато с дополнительными 5–10 м площади?

Двор без машин. На рендерах часто изображен идеальный двор: играющие дети, воздушный змей, буйная зелень вокруг и ни одного авто. Однако «двор без машин» нередко подразумевает ад из автомобилей вокруг двора. Поэтому стоит проверить документы: кому принадлежит участок, предусмотрено ли ограничение прохода и проезда по территории. Не помешает узнать, предусмотрена ли вообще парковка. Если да, то какая: подземная, плоскостная, многоэтажная? Этот момент редко подсвечивают в рекламе, так как выгоднее показать красивые лобби и фасады, чем машиноместа, которых всё равно на всех не хватит.

То, чего не видно. Картинка не передает запахи и звуки, поэтому качество воздуха и уровень шума лучше проверять лично. Поинтересуйтесь розой ветров, ведь именно с ней часто соотносится деление мегаполисов на «хорошие» и «плохие» районы. Учтите: выхлопы и гул автотрасс распространяются до 300 м, шум поезда слышен на расстоянии до 1 км. Однако, если ваш корпус расположен не на первой линии либо окна выходят во двор, может быть тихо и на более близком расстоянии от дорог.

Советы покупателям

Напоследок – еще несколько рекомендаций экспертов по поводу того, на что обратить внимание при выборе проекта.

Елизавета Конвей из Element советует изучить портфолио застройщика, посетить уже сданные объекты, посмотреть фотоотчеты о стройке. Вместо рекламных буклетов лучше проанализировать проектную документацию, ведь именно она имеет юридическую силу. Добросовестные девелоперы не скрывают процесс строительства, поэтому потенциальные покупатели без труда могут получить свежие фото и видео или даже посетить объект с экскурсией.

Схожие рекомендации дает и Александра Карнукаева из Miji Group.

• Сверяйте рендеры с проектом. Генплан, фасады, документы по МАФ и озеленению можно запросить у застройщика.
• Смотрите окружение, а не только сам дом. Если на рендере – зеленый парк, а в реальности – промзона, это повод задуматься.
• Проверяйте виды. Откройте карты, посмотрите рельеф, расстояния и реальное расположение объектов.
• Оценивайте благоустройство критично. Экзотические растения и идеальные сады – сигнал, что перед вами «украшательство».
• Выбирайте проекты с интерактивными 3D-презентациями на реальной среде, как в Unreal Engine (программа-платформа, которую применяют разработчики игр, фильмов и 3D-проектов. – прим. ред.). В них используется 360-градусное моделирование, и обмануть покупателя невозможно по определению: там отображено реальное окружение.

Подытожим. Радует, что современные рендеры становятся честнее и точнее. Это помогает покупателям получить более реалистичное представление о будущем жилом комплексе. И всё же нужно понимать, что правдивое на 100% изображение создать практически невозможно. И не потому, что девелоперы хотят нас обмануть, а потому, что жизнь вносит свои коррективы. Поэтому перед тем, как принять решение о покупке, перечитайте советы, которые дали наши сегодняшние спикеры.

27.11.2025 13:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik